建築基準法の目的や建築制限について
建築基準法とは
日本で暮らす人々の生命・健康・財産が守られ、安全で快適に暮らせるように、建物や土地に対してルールを定めたものを指します。建築に関連する法律は、建築基準法の他にもありますが、その中でも建築基準法は根幹的な役割を果たしています。
この法律の対象となるのは、建築物、建築物の敷地のほか、設備、構造、用途も含まれます。その土地にどんな用途で、どのくらいの規模の建物が建てられるのか。さらに家の床面積や建築面積の上限など、多岐にわたるルールが定められています。工事の着工前に建築確認申請をして行われる建築確認や、着工後の中間検査、完了検査なども建築基準法によって定められています。
建築基準法の目的
建築基準法は、第一条にもある通り、建物の敷地や構造、用途や設備に最低の基準を設けることで、日本に住む人の命と健康、財産の保護をはかり、公共の福祉の増進に資することを目的としています。
自分の所有する土地だからといって危険な建築物を無制限に建てられてしまうと、事故や建物の倒壊などにより、死傷者が出てしまう危険があります。つまり、建築基準法の規定を守っていれば、死傷者が出るリスクやお金を出したビルが瓦礫になってしまうなどの事態を避けられます。
また、建物をつくるということは、周辺地域との関連も無視できません。新しく建物を建てることはその地域の景観も変化を伴うことから、“まちづくり”という側面も持っています。都市計画法と併せて、綺麗なまちづくりに寄与することも、建築基準法の目的のうちの1つと言えるでしょう。
建築制限について
建物を新しく建てるためには、土地に対して建築が可能であるかどうかの確認や、建築可能な土地であれば、どのような建物が建築できるのかを事前に調べる必要があり、これを建築制限といいます。
例えば、都市計画法上の制限として、都市およびその周辺地域は、計画的に市街地をつくるため、「市街化区域」と「市街化調整区域」、「非線引き区域」に分類されています。市街化区域内には用途地域という規則があり、例を挙げると自宅の隣の知識に大きな工場などが建築されることを防止するというように、秩序ある建築を目的としています。市街化調整区域内は宅地化を抑制する地域となるため、住宅が建てられないのが原則となります。
建物の用途による制限以外では、建ぺい率、容積率、高さ、斜線制限など、敷地に建設予定の建物の「形態」に関連する制限、のほか敷地と道路との関係などの制限があります。ここからは、この建物の形態に関連する制限をみていきましょう。
接道義務
接道義務とは、消防車などの緊急車両が通過できるだけの道幅を確保できているかどうかを指します。例えば、都市計画区域内で建物を建てる際、原則幅員4m（特定行政庁が幅員6m以上を道路として取り扱う区域は6m以上）の建築基準法上の道路に、2m以上接した敷地（土地）でなければならないと定められています。
旧市街地内の土地を購入する際に多くあるケースとして、敷地に接している道路の幅が4mに満たないなどが挙げられます。このような場合には、道路の中心線より2m敷地の縁を後退させなければならず、これを“セットバック”といいます。
建ぺい率
建ぺい率とは、敷地面積に対する建物の面積の比率を指します。建ぺい率が高い場合は、面積の大きい建物が建てられるということになりますが、建物と敷地の境界線までのスペースが少なくなります。
例えば、100m2の土地に60％の建ぺい率が設定されている敷地の場合、60m2の面積の建物を建てることが可能となります。
容積率
容積率とは、敷地面積に対する延べ床面積のことで、建築物の規模、周辺地域の道路など公共施設のバランスを確保し、市街地の環境を維持するために設けられています。
その比率は、延べ面積を敷地面積で割って算出できます。延べ床面積とは、建物が持つ“床部分”の合計を指すため、多層階の場合、各階の床面積、地下室の床面積なども合わせて計算します。例えば、敷地面積200m2、容積率60％とある場合、敷地面積に容積率を掛けて求めることができるため（200×0.6）、その敷地に建てられる建物の延べ面積は、120m2となります。
斜線制限
所有する敷地いっぱいに建物を建ててしまえば、隣家との間隔が狭くなり、通風の確保が困難となるなど弊害が出できます。そこで、地面から斜線を引き、その範囲内にしか建築を認めないといった建物の各部分の高さを制限する制度が斜線制限です。この制度は、通風のほか、採光の確保など建築物とその周辺の良好な環境を保つことを目的としています。
日影規制
日影規制とは、日光の照射時間を確保し、近隣の敷地に生じる日陰を一定時間に抑えることを目的に定められている制度です。一般的な2階戸建ての建物は該当しないことが多いですが、7m以上の3階建ての家屋を計画している場合などは、日影規制に係る高さ制限などが発生してしまうことがあります。
耐震基準について
日本は地震大国と言われます。1995年の阪神淡路大震災、2011年の東日本大震では、多くの犠牲者が出て、数えきれないほどの建物が大津波や火災で壊滅しました。
しかし、多くの人の記憶に残る、これら巨大地震以前にも、わが国には甚大な被害をもたらした巨大地震が繰り返し発生し、そのたびに厳しい耐震基準が設けられてきました。日本の歴史は、大地震との闘いの歴史でもあるのです。
1981年6月に建築基準法が改正
この戦いの歴史の中で、大きなターニングポイントになったのが、1981年6月の建築基準法改正です。この改正では厳しい新耐震基準が設けられ、建物を建築する場合、「震度5強程度の中規模地震では軽微な損傷、震度6強から7に達する程度の大規模地震でも倒壊は免れる」という耐震基準を満たすことが義務付けられました。
法改正の契機となったのは1978年に発生した宮城県沖地震です。マグニチュード7・4、最大深度は仙台市で5を記録し、死者が28人、建物の全半壊は7400戸にも上りました。
現在の耐震基準は
1981年の法改正以前の耐震基準は「旧耐震基準」、改正後の基準が「新耐震基準」と呼ばれています。それ以降も法令は小改訂されていますが、2021年現在の耐震基準は新耐震基準が基本となっています。新耐震基準では旧耐震基準の基準が補強され、震度6～7相当の大規模地震に対して安全性を確保するという規定が付け加えられました。
ちなみに、1995年の阪神淡路大震災を受けて、2000年にさらに厳しい耐震基準への改正が行われました。「2000年基準」とも呼ばれています。
- 地盤が重さを支える力に応じて基礎を設計する
- 柱の引き抜けに対応するため基礎と柱の接合部への金具を取り付ける
- 耐力壁をバランスよく配置することでより頑丈な家にする
などとなっています。
旧・新耐震基準の違い～震度5程度
震度5はいわゆる中規模地震です。旧耐震基準には震度5強より大きい地震に対しての定めはありませんでした。また、震度5程度の地震を受けた場合、倒壊はしなくても建物が損傷を受ける可能性は高いという、緩い基準になっていました。これに対して新耐震基準は、震度5程度ではほとんど損傷しないことが条件になっています。
部材の各部が損傷を受けない最大の力が、地震時に部材の各部に働く力を上回ることが必要です。震度5程度の地震は頻発していますが、新耐震基準を満たしていればほとんど被害を受けることはないということになります。
旧・新耐震基準の違い～震度6程度
震度6以上の大規模地震に対する基準は、旧耐震基準には規定されていませんでした。これに対して新耐震基準は、震度6～7の地震でも倒壊・崩壊しないかの検証が必要です。新耐震基準で検証することとしたこの部分を「二次設計」、旧耐震基準での検証部分を「一次設計」と呼びます。
震度6以上の地震は現在でもめったに発生しませんが、新耐震基準では建物の倒壊や崩落で命を失うことはないレベルの耐震性が求められているわけです。
新耐震基準のメリット
新耐震基準のメリットは、中古住宅を購入する際に生きてきます。中古住宅の中には新耐震基準の審査を受けてなかったり、基準を満たしていない物件も数多く出回っていたりします。
新耐震基準に適合した中古住宅を購入すれば、まずは安全面で安心です。しかし、メリットはこれにとどまりません。新耐震基準は、中宅購入時の資金計画に大きくも影響してくるのです。
フラット35の適用
フラット35などの長期固定住宅金利ローンは、中古住宅を購入する際にありがたい制度です。しかし、これを利用するためには住宅金融支援機構が定める技術基準に適合する必要があります。この技術基準に含まれるのが耐震性です。建築確認日が1981年6月1日以後であることが明記されていますし、建築確認日が不明な場合は新築された時期（表示登記）が1981年4月1日以後でなければなりません。
建築確認日や新築された時期が適応基準を満たさない場合、対象の住宅が耐震評価基準などに適合するかどうかで決まります。
住宅ローン減税
住宅ローンを組むのであれば、できるだけ減税額の大きい住宅ローン減税は受けたいところです。しかし、適合要件では木造住宅（非耐火住宅）は築20年以内となっていて、旧耐震基準の建物は対象外になります。
ただ、この築年後要件を緩和する方法もあります。耐震基準適合証、つまり耐震性能が確保されていると認められた住宅であれば住宅ローン減税の対象となるのです。
建物の強度を示す保有水平耐力
住宅を購入する際、知っておいて得になる「保有水平耐力」について説明しておきます。これは、地震などの水平方向の力に対する建物の強さ・抵抗力のことです。大規模地震で倒壊しないためには、地震の横揺れの力をに耐えるだけの強さを建物自体が持っておく必要があるのです。
鉄筋コンクリート造などの第2号建築物（高さ60m以下の大規模な建築物）については、大規模地震に対する安全性を確認するため、「各階の保有水平耐力（q）≧必要とされる保有水平耐力」という基準が設けられています。qは数値が大きければ大きいほど建物の耐震性能が高いとみなされます。中古住宅を購入する際には、業者に保有水平耐力について尋ねておくといいでしょう。
採光について
採光とは？
採光とは、自然光を室内に採り入れることをいいます。採光には、太陽が直接当たる直射日光だけではなく、大気中に含まれている水蒸気や塵などが原因で拡散した光や、雲から反射された光の他、天空の様々な方向から地上に到達した天空光も含まれます。
有効採光面積
建築基準法で、人が暮らす部屋には、採光のための窓が必要と定められています。その採光のための窓は、一定の基準を満たした大きさでなければいけません。この開口部の広さを有効採光面積といいます。
住宅では、居室の床面積の7分の1以上の有効採光面積が必要です。有効採光面積は、窓の大きさそのものではなく、窓の面積に採光補正係数というものをかけて求めるもので、式に表すと「有効採光面積=窓の面積×採光補正係数」となります。
採光補正係数
採光補正係数は光がどれだけ入りやすいかを示すもので、建物の建っている地域と、窓をつける位置によって決まります。建物の建っている地域については、具体的には用途地域というものが関わってきます。
用途地域とは何かというと、計画的に市街地を形成していくために用途に応じて分けられたエリアのこと。この用途地域を大きく分けると、住居系地域、商業系地域、工業系地域、無指定地域の四つがあり、どの地域かによって、採光補正係数が異なります。
住居系地域では、他の地域よりも採光補正係数は小さくなるのが特徴です。加えて、日当たりが重視されます。窓の位置は隣地境界線から建物の軒先までの距離、建物の軒先から窓の中心までの高低差の2つで判断され、窓の位置が高くなると、部屋の奥まで光が入りやすくなります。
隣地境界線は隣の敷地との境のこと。隣地境界線と建物が離れて、距離が大きくなると、光が入りやすくなるのです。
2018年にあった採光規定の改正
建築基準法で「採光」というと、第28条「居室の採光及び換気」のことを指します。2018年3月22日に施行・交付された採光規定では、都市部の住居系用途地域等において、既存の事務所や住宅を用途変更して保育所を設置しようとする場合などには、敷地境界線との間に十分な距離を確保できないこと等により、採光規定が支障となり保育所を設置できない事例があります。
そこで、既存の事務所等を活用した保育所の円滑な整備を後押しするために、採光規定に関する告示が改正されました。
参照元：国土交通省【PDF】（https://www.mlit.go.jp/common/001226596.pdf）
建築基準法に違反するとどうなる？
2005年にマンションの構造計算偽造事件が発生し、世間の注目を集めました。これを契機に建築基準法や建築士法などの建設関係法令が改正されました。住宅の設計や建設は人の命にも関わる重要な業務のため、もし耐震性能などに偽りのある建物が市場に出れば、社会的影響が極めて大きいのです。このため、建築基準法や建築士法の違反には厳しい制裁が定められています。
行政処分
制裁の一つが、建築業者や建築士の監督官庁である国土交通省による行政処分です。具体例を挙げると、
- 免許取り消し
- 業務停止
- 戒告
- 文書注意
などがあります。
建築士がこうした処分を受けると、官報で名前や処分の内容や理由などが公告されてしまいます。建築士も業務を継続するためには信用が大切ですから、営業面でも大変な痛手になります。
行政不服審査法による審査請求も不可能ではありませんが、手間や時間を考えれば、行政処分を受けないよう、日ごろからコンプライアンスを徹底するのが先決と言えます。
刑事罰
行政処分に加えて刑事罰を受けることもあります。刑事罰は大きく分けて、
- 懲役刑
- 罰金刑
となります。
2005年の構造計算偽造事件では、偽装に関与した一級建築士は警察に逮捕され、懲役5年、罰金180万円の実刑判決を受けています。控訴したものの2008年2月に最高裁が上告を棄却したので判決が確定し、執行猶予はつきませんでした。このように刑事罰は行政処分以上に違反者の信用を失墜させ、経済的にも大きなダメージを受けることになります。
行政処分や刑事罰は社会的制裁にも直結します。事件の影響が大きいとメディアでも報道されるため、違反者は大きなペナルティを負うことになりかねないのです。
